Ai primit trei oferte pentru un credit ipotecar:
- Oferta A: dobândă fixă 4,99% în primii 3 ani;
- Oferta B: dobândă fixă 4,90% în primii 3 ani;
- Oferta C: dobândă fixă 5,29% în primii 5 ani.
La prima vedere, Oferta B pare cea mai atractivă. Are cea mai mică dobândă.
Dar este suficient ca să alegi? Nu.
O ofertă de credit ipotecar trebuie analizată prin mai multe elemente: dobânda și perioada în care rămâne fixă, rata lunară, DAE, formula aplicată după perioada fixă, costurile suplimentare și condițiile necesare pentru a beneficia de dobânda respectivă.
Pentru a vedea concret cum se face comparația, folosim trei structuri bazate pe produse de credit ipotecar reale și informații publice, anonimizate ca Oferta A, Oferta B și Oferta C.
Scopul nu este să comparăm băncile sau să stabilim un câștigător, ci să vedem cum trebuie citită o ofertă de credit ipotecar înainte să alegi finanțarea.
Trei oferte. Care este mai avantajoasă?
O comparație corectă între ofertele de credit ipotecar pornește de la aceeași sumă, aceeași durată și același tip de rambursare.
De aceea, pentru comparația de mai jos am normalizat cele trei produse la același scenariu: 350.000 lei / 25 ani / 300 rate egale.
Ratele lunare din tabel sunt calcule orientative Capital Solution realizate exclusiv pe baza dobânzilor aferente celor trei produse. Astfel, nu amestecăm ratele din exemple reprezentative construite pe ipoteze diferite.
| Oferta A | Oferta B | Oferta C | |
|---|---|---|---|
| Credit analizat | 350.000 lei | 350.000 lei | 350.000 lei |
| Durată | 25 ani | 25 ani | 25 ani |
| Dobândă fixă | 4,99% | 4,90% | 5,29% |
| Perioadă fixă | 3 ani | 3 ani | 5 ani |
| Rată inițială estimată* | ~2.044 lei | ~2.026 lei | ~2.106 lei |
| După perioada fixă | IRCC + 2,30% | IRCC + 2,10% | IRCC + 1,89% |
| Rată estimată după perioada fixă** | ~2.609 lei | ~2.565 lei | ~2.499 lei |
| DAE publicată*** | 7,64% | 7,78% | — |
| Valoare totală publicată*** | 781.748 lei | 795.252,60 lei | — |
* Ratele inițiale sunt calcule orientative Capital Solution pentru același scenariu de 350.000 lei, 25 ani și rate egale. Nu includ costurile auxiliare și nu reprezintă oferte emise de bănci.
** Pentru a putea compara matematic structurile, calculul de după perioada fixă utilizează valoarea IRCC de referință din exemplele analizate și soldul estimat al creditului la sfârșitul perioadei fixe. Ratele viitoare efective nu pot fi cunoscute astăzi, deoarece IRCC se poate modifica.
*** DAE și valoarea totală sunt cele publicate în exemplele reprezentative ale produselor A și B. Aceste valori nu sunt normalizate de Capital Solution și nu trebuie comparate ca și cum ar proveni din scenarii perfect identice.
Tabelul arată acum mult mai clar diferențele.
Oferta B are cea mai mică dobândă inițială și, în același scenariu, cea mai mică rată estimată în primii 3 ani.
Oferta C pornește cu o dobândă și o rată mai mari, dar menține dobânda fixă timp de 5 ani în loc de 3 și are cea mai mică marjă contractuală dintre cele trei exemple pentru perioada variabilă.
Oferta A are, în exemplul reprezentativ publicat, DAE și valoarea totală plătibilă mai mici decât Oferta B, deși Oferta B are dobânda inițială mai mică.
Deci care este mai avantajoasă? Din aceste cifre încă nu putem spune. Și tocmai aici începe comparația corectă.
Dobânda cea mai mică nu înseamnă automat creditul cel mai ieftin
Dobânda nominală influențează direct rata creditului, dar nu surprinde toate costurile și nici toate condițiile ofertei.
O dobândă mai mică poate depinde, în funcție de produs, de încasarea venitului la banca respectivă, asigurarea de viață, nivelul avansului, suma finanțată, caracteristicile locuinței sau utilizarea unui anumit pachet de servicii.
De aceea, diferența dintre 4,90% și 4,99% nu este suficientă pentru a decide între două credite pe 25 de ani.
Trebuie să verifici: „Aceasta este dobânda pe care o pot obține eu, în condițiile mele concrete, și ce trebuie să îndeplinesc pentru ea?”
Dacă încă nu ai ajuns la o ofertă personalizată, preaprobarea creditului ipotecar te ajută să treci de la ofertele generale din piață la un scenariu apropiat de situația ta financiară.
Atunci aleg oferta cu DAE mai mică?
DAE (Dobânda Anuală Efectivă) exprimă costul creditului sub forma unui procent anual și ia în calcul dobânda împreună cu costurile obligatorii cunoscute care intră în calculul acesteia.
Este unul dintre cei mai utili indicatori atunci când compari credite.
Dar există o condiție importantă: DAE este utilă pentru comparație numai atunci când scenariile analizate sunt comparabile.
În exemplele A și B, structura costurilor incluse în calcul nu este identică. Unele costuri legate de asigurări sau servicii sunt tratate diferit.
Prin urmare: 7,64% versus 7,78% nu înseamnă automat că Oferta A este mai ieftină.
DAE trebuie citită împreună cu ipotezele pe baza cărora a fost calculată.
Uită-te și la ce se întâmplă după perioada fixă
Pentru un credit de 20–30 de ani, primii 3 sau 5 ani reprezintă doar o parte din durata finanțării.
După perioada fixă, în exemplele analizate dobânda urmează formula: IRCC + marja contractuală.
- Oferta A: IRCC + 2,30%;
- Oferta B: IRCC + 2,10%;
- Oferta C: IRCC + 1,89%.
IRCC este componenta variabilă și se poate modifica în timp. Marja este componenta stabilită contractual pe care trebuie să o identifici separat în ofertă.
De aceea, atunci când compari două credite, nu întreba doar: „Ce dobândă am acum?” Verifică și: „Care este marja după expirarea dobânzii fixe?”
4,90% fix 3 ani nu este același lucru cu 5,29% fix 5 ani
Oferta C arată de ce nu putem compara doar procentele.
5,29% este mai mult decât 4,90%. În același scenariu de 350.000 lei și 25 de ani, diferența se vede și în rata inițială estimată:
- aproximativ 2.026 lei pentru Oferta B;
- aproximativ 2.106 lei pentru Oferta C.
Dar în Oferta C dobânda rămâne fixă încă doi ani. Asta înseamnă încă doi ani în care rata nu este recalculată în funcție de evoluția IRCC.
În plus, după perioada fixă, structura se schimbă din nou: Oferta C are în exemplul analizat o marjă contractuală de 1,89%, față de 2,10% pentru B și 2,30% pentru A.
Nu înseamnă că Oferta C este automat mai bună sau mai slabă. Înseamnă că structura este diferită.
Practic, compari și un compromis între: costul inițial, perioada de predictibilitate și formula care rămâne după expirarea dobânzii fixe.
Nu trebuie să ghicești unde va fi IRCC peste 3 sau 5 ani. Trebuie să înțelegi cât timp ai dobândă fixă și ce formulă se aplică după aceea.
Compară ofertele finale, nu reclamele
Pentru comparația finală, folosește Fișa Europeană de Informații Standardizate (FEIS) primită pentru fiecare ofertă.
În loc să compari două pagini de prezentare, încearcă să compari oferte construite pentru aceeași sumă, aceeași durată, același tip de rambursare, același avans și condițiile pe care le poți îndeplini efectiv.
Apoi verifică cinci lucruri:
- Dobânda și perioada fixă. Cât plătești și pentru cât timp ai predictibilitate.
- Formula ulterioară. IRCC + ce marjă?
- DAE și costul total. Dar numai după ce verifici ipotezele și costurile incluse.
- Costurile suplimentare. Asigurări, analiză, administrare, cont, evaluare și alte costuri aplicabile.
- Condițiile dobânzii. Ce trebuie să îndeplinești pentru a beneficia de condițiile respective.
Acesta este un mod mult mai relevant de a compara două credite decât să alegi cel mai mic procent din reclamă.
Înainte să compari ofertele, stabilește scenariul corect
Dacă încă stabilești bugetul, poți începe cu calculatorul estimativ pentru achiziția unei locuințe și cu ghidul despre cât credit ipotecar poți obține.
Ideea este simplă: compară aceeași finanțare cu aceeași finanțare.
Aceeași sumă, aceeași perioadă și, pe cât posibil, aceleași ipoteze. Abia atunci diferențele dintre dobândă, perioada fixă, IRCC + marjă, DAE și costuri devin relevante.
Compară ofertele potrivite pentru situația ta
Nu trebuie să cauți singur ofertele și apoi să încerci să le compari.
Capital Solution te ajută să identifici opțiunile de finanțare potrivite profilului tău, să obții ofertele de credit și să înțelegi diferențele dintre ele — de la dobândă și DAE până la perioada fixă, marjă, costuri și condițiile fiecărei finanțări.
Le analizăm împreună și identificăm soluția potrivită pentru situația și obiectivele tale.
Vezi ce opțiuni de finanțare ai
Exemplele numerice din acest articol au rol educațional și pornesc de la condiții publice ale unor produse de credit ipotecar disponibile la data documentării. Ratele marcate ca estimări sunt calcule Capital Solution realizate pe un scenariu comun pentru a permite comparația. DAE și valorile totale publicate aparțin exemplelor reprezentative ale produselor respective și pot avea ipoteze diferite. Condițiile produselor, indicii și costurile se pot modifica. Exemplele nu reprezintă oferte de credit și nu indică preferința pentru o anumită instituție de credit.
